房屋“优先挑选权”应当在合理期间内行使，否则视为放弃！

法治视点8月6日讯：

简要案情：

2009年11月9日，原告孙某支付给被告某地产公司90万元，作为购买被告公司开发的某小区两套别墅的预付款。由于种种原因，原告没有挑选该小区的一期别墅。2012年1月9日，原告孙某与被告某地产公司达成如下协议：

一、原告于2009年11月9日预存被告公司现金90万元，作为某小区二期两套房的预购金。

二、被告公司承诺二期开发后给与原告优先挑选权，且房价不管市场涨跌与否，按一期预定时同价。

2012年11月16日，被告公司法定代表人郭某再次向原告书面承诺，对二期房两套以内，原告有优先挑选权并按一期比例价格优惠。

2017年被告公司开发楼盘二期开盘，2017年12月7日原告以3400元/平米（一期预定市场价）的价格购买了被告一套别墅，当时房价市场均价为7000元左右，现被告公司房屋现行市场报价12000元每平米。

2021年5月，原告要求被告继续以每平方米3400元的价格向原告出售第二套别墅。被告公司予以拒绝，原告遂向法院提起诉讼。

法院审理：

法院经审理认为：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

本案中，原被告在2012年1月9日达成的协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议，原被告应当按照协议的约定履行各自的义务。本案中，原告已经按照协议约定购买了被告一套别墅，本案争议的焦点为，原告是否还享有另一套房产的“优先挑选权”。

法院认为，本案所指称的优先挑选权是指权利人在义务人出售房屋时对于同一套房产有优先挑选的权利。具体到本案中，不管原告是根据协议书约定按照一期价格还是根据承诺书约定按一期比例优惠购买，其前提均是原告购买房屋。根据审理查明的事实，原告在2017年12月7日二期开盘时已经购买了一套别墅，且并没有向被告主张购买第二套房，更没有其他证据证实在其后的几年中主张过相应权利。即在原告享有价格优惠，且明确知晓房产出售日期的情况下，未行使权利，应视为对其权利的放弃。因此法院最终判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服一审判决提出上诉，二审法院维持原判。

法官说法：

本案涉及的“优先挑选权”虽然不同于法律规定的优先购买权，但是它同优先购买权之间有共同之处，优先购买权有行使的期限，即出卖人将标的物出卖给第三人时，优先购买权人享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。本案中的“优先挑选权”也有行使的期限，即在被告公司二期楼盘开盘时达到合同约定的条件，原告应当行使“优先挑选权”，如果原告在合理的期限内或者在被告通知后仍不行使“优先挑选权”，则视为放弃行使上述权利。

关于“优先挑选权”行使的合理期限，现实中当事人可以明确约定，如果没有明确约定，可以参照司法解释中关于优先购买权行使合理期限的规定。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第十一条规定，优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

本案中，原告孙某在条件具备之时已经行使了其中一套房屋的“优先挑选权”，至于第二套房屋的“优先挑选权”并未行使，且在其后多年中未行使，应当视为放弃，否则对被告公司显示公平，且影响被告楼盘的正常销售。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

第一百六十条规定，民事法律行为可以附期限，但是根据其性质不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行为，自期限届至时生效。附终止期限的民事法律行为，自期限届满时失效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）

第十一条规定 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：

（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。