法治视点网7月31日讯：
简要案情：
2010年，刘某（女）在报纸上征婚，张某（男）应征后与被告刘某相识相恋。刘某与张某婚前签订了一份《房屋买卖协议》，约定张某将其名下的一处房屋出售给刘某，作价10万元，并在当天由张某出具了房款收到条，不久后，刘某与张某步入婚姻殿堂。
2019年，刘某与张某感情破裂，二人诉讼离婚。然而在分割财产时，刘某主张根据2011年签订了《房屋买卖协议》，涉案房屋应当归属刘某所有。因涉案房屋是由被告张某单位投资建设，专用于改善职工住房条件，双方婚姻关系存续期间涉案房屋被列入拆迁计划，张某也获得了新的单元房。刘某主张拆迁后的新房应当属于自己所有，张某要么给房子、要么补钱款。此后，两人就房屋归属问题多次协商无果，也为此打过官司，房屋只能暂时搁置。
“我实在是想不明白，房子一直是我住着，也是因为我的职工身份才换了新房，怎么就不归我了呢？”回想起当时的场景，刘某仍然十分感概，“住了许多年的家竟然‘不是我的’，真是让人心里一凉。”
2023年，刘某再次将张某诉至法院，请求法院解除双方签订的《房屋买卖协议》，并要求张某返还购房款10万元，赔偿涉案原房屋与安置楼房之间的差价90万元。怀揣着忐忑的心情，张某再次走进审判庭，认真释明了多年以来协议签订但并没有完全履行、婚后财产状况、房屋拆迁等情况。“虽然我确实签了协议和出具了收到条，但我并没有收到这10万元钱，我们是说好了只签协议就行了……”原告刘某则手持协议侃侃而谈：“这协议是他自己签的，钱我也给了，论理说这房子就应该是我的……”听到原告一席话，刘某内心焦灼不安，生怕自己的房子从此归了别人，也怕自己要背上近百万元的债务，但随后法官的逐一询问，终于给刘某吃了一颗“定心丸”。
法院经审理认定，原告刘某称已支付10万元房款给张某，但却无法提供转账记录或者银行提款记录等证据证实，且双方约定的交易价格明显与当时的交易规则不符，更何况涉案房屋自始至终没有进行物权变更登记，产权人一直是张某，鉴于刘某要求解除双方之间的房屋买卖协议，法院最终判决解除双方2010年签订的《房屋买卖协议》，并驳回了原告刘某的其他诉讼请求。庭后，法官又向刘某、张某二人详细讲明房屋物权变动的相关法律规定，将其以往的错误想法一一纠正。拿到判决书的那一刻，张某某心头放下了一个“大包袱”。
2023年7月的一天，被告张某专程带着锦旗来到法院，当面向承办法官表达了感谢之情：“太感谢您了，法官！您让我看到了公正是个啥模样——就是我踏踏实实回家的样子！”
法官说法：
多年以来，不动产价值日渐攀升、居高不下，由其衍生出的涉不动产纠纷日益增多，已然成为民事审判领域的“硬骨头”，“安得广厦千万间”，房子承载的重量，早已超出其本身价值。
在本案中，张某与刘某就房屋权属产生了争议，各执一词，其根源在于当事人对物权变动的原则并未了解透彻。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。本案中，原被告签订《房屋买卖协议》后，原告刘某并未对涉案房屋要求张某协助其办理过户登记手续，即未实际发生物权变动的效力，房屋的所有者依然是被告张某，原告刘某不享有物权请求权，无权要求房屋的主人将房子交给自己或赔偿钱款。
关于合同的效力与物权效力的区分问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
根据上述法律规定，民事法律行为是发生物权变动的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。现实中，合同的效力和物权变动并不必然发生联系，未办理物权过户登记不影响不动产买卖合同自成立时生效，已办理物权变更登记的买卖合同也不必然有效。本案中，原告刘某的错误就是将有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身混为一谈，从而产生了错误认识。
法官在此提醒：
大家做事需谨慎，
“物权”“债权”要分清，
房屋买卖需过户，
只签合同可不行！
法条链接：
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
鲁公安备案号:37010302001322
